Pourquoi faire appel à un expert judiciaire en estimations immobilières pour vous assister dans votre déclaration IFI et vos rapports avec le fisc?
> Pour avoir la sécurité d’une parfaite crédibilité dans votre déclaration d’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI)
Les estimations de valeurs vénales fournies par un expert judiciaire en estimations immobilières sont perçues comme étant fiables, en raison de la compétence et de l’indépendance de l’expert, de son expérience, pour des cas généralement complexes, avec des implications dans différents domaines.
Cela peut être particulièrement utile en cas de contrôle fiscal.
> Pour vous assurer une reconnaissance auprès du fisc
Les inspecteurs du fisc doivent gérer un nombre important de dossiers immobiliers. Aussi, un rapport d’évaluation détaillé conforme à la Charte de l’Expertise, réalisé par un expert compétent, leur permet d’aborder un dossier avec toutes les informations nécessaires.
> Pour l’objectivité et l’indépendance de l’expert
L’expert judiciaire est tenu à une stricte impartialité dans ses évaluations.
Cette objectivité est essentielle pour assurer une estimation juste et équitable de la valeur des biens, un aspect particulièrement important dans le contexte de l’IFI.
> Pour vous accompagner et défendre votre position :
En cas de désaccord ou de contestation de la part de l’administration fiscale, un expert judiciaire en immobilier, pourra échanger avec l’administration en toute objectivité et apporter les justifications nécessaires.
> Pour vous assurer d’un niveau d’expertise mise à jour régulièrement :
Les experts judiciaires en immobilier doivent régulièrement mettre à jour leurs connaissances et suivre un minimum d’heures de formation annuelles pour maintenir leur inscription sur la liste des experts judiciaires.
Cela garantit que leur expertise reste actuelle et pertinente.
En somme, choisir un expert judiciaire en immobilier pour vous assister l’évaluation des biens dans le cadre de l’IFI offre une plus grande assurance en termes de crédibilité, d’expertise légale, d’objectivité et de préparation en cas de contentieux.
IFI : comment l’administration vous surveille ?
Avec un marché immobilier dans la tourmente, les propriétaires immobiliers assujettis à l’IFI peuvent être tentés de revoir la valeur de leur patrimoine. Alors que le gouvernement a annoncé une intensification des contrôles portant sur les gros patrimoines, comment l’administration s’y prend-elle pour vérifier le contenu des déclarations d’IFI ?
Réponse avec Maître Jérôme Barré, avocat associé chez Yards. Ecorama du 8 février 2024, présenté par David Jacquot sur Boursorama.com
À SAVOIR
Les questions que vous vous posez fréquemment
?
Voici les principaux types de biens sur lesquels l’expert judiciaire en immobilier intervient :
- Résidences Principales et Secondaires
La résidence principale du contribuable et toutes les résidences secondaires qu’il possède entrent dans le calcul de l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI).
La résidence principale bénéficie d’un abattement de 30% sur sa valeur.
- Biens Immobiliers Locatifs
Tous les biens immobiliers destinés à la location, qu’ils soient vides ou meublés, sont inclus dans l’assiette de l’IFI.
- Biens Immobiliers Commerciaux et Professionnels
Les immeubles utilisés pour des activités commerciales, industrielles ou professionnelles sont concernés, sauf s’ils sont affectés à l’activité professionnelle principale du contribuable.
- Terrains Constructibles et Non Constructibles
Les terrains, qu’ils soient constructibles ou non, entrent dans le calcul de l‘IFI, surtout s’ils représentent un potentiel de développement immobilier.
- Parts ou Actions de Sociétés Immobilières
Si le contribuable détient des parts ou actions dans des sociétés immobilières (SCI, SCPI, OPCI, etc.), la valeur de ces parts est incluse dans l’assiette de l‘IFI à hauteur de la quote-part représentative des actifs immobiliers détenus par la société.
- Biens immobiliers à l’étranger
Les biens immobiliers situés à l’étranger sont également pris en compte pour les résidents fiscaux français.
- Droits Réels Immobiliers
Cela inclut les usufruits, les nus-propriétés, les droits d’usage et d’habitation.
- Immeubles en Construction
Les immeubles en cours de construction au 1er janvier de l’année d’imposition sont également concernés par l‘IFI.
Il est important de noter que certains biens immobiliers peuvent être exonérés ou partiellement exonérés sous certaines conditions, notamment dans le cas des biens professionnels.
La détermination précise des biens à inclure dans l’assiette de l‘IFI peut être complexe et dépend de la situation individuelle de chaque contribuable.
Il est donc souvent recommandé de consulter un expert judiciaire en immobilier pour s’assurer du respect de la législation fiscale.
Le cabinet Eric Fèvre travaille en partenariat avec plusieurs cabinets de grandes références dans chaque région de France.
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L’évaluation pour l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) doit être effectuée dans des circonstances spécifiques :
- quand votre patrimoine immobilier net taxable est supérieur à 1,3 million d’euros
Dans ce contexte, vous êtes assujetti à l’IFI, une évaluation annuelle de vos biens immobiliers est nécessaire pour votre déclaration.
- quand vous faites l’acquisition ou la vente de biens immobiliers
Si vous êtes assujetti à l’IFI et/ou vous avez acquis ou vendu des biens immobiliers au cours de l’année et que votre patrimoine immobilier net taxable est supérieur à 1,3 million d’euros, alors une évaluation sera nécessaire pour déterminer leur valeur pour l’IFI de l’année suivante.
- lors de changements significatifs dans la valeur du bien immobilier (travaux, rénovations)
Si la valeur d’un bien immobilier que vous possédez a subi des changements significatifs en raison de rénovations, de dégradations, ou de changements dans le marché immobilier local, il est conseillé de procéder à une nouvelle évaluation.
- lors d’un contrôle fiscal ou litige fiscal
En cas de contrôle fiscal ou de litige concernant la valeur déclarée de vos biens immobiliers, une évaluation actualisée peut être nécessaire pour justifier la valeur déclarée.
- pour une meilleure planification fiscale et patrimoniale
Pour une gestion optimale de votre patrimoine, il peut être judicieux de procéder à des évaluations régulières, surtout si vous êtes proche du seuil de l’IFI ou si votre situation patrimoniale évolue.
- lors de la transmission de votre patrimoine
Dans le cadre de la préparation d’une succession ou d’une donation, l’évaluation des biens immobiliers est importante pour comprendre les implications fiscales, notamment pour l’IFI.
Dans tous les cas, il est conseillé de se faire accompagner par un expert immobilier ou un expert judiciaire en immobilier pour assurer que l’évaluation est faite de manière précise et conforme aux exigences de l’administration fiscale.
Un expert judiciaire en immobilier utilise plusieurs méthodes pour effectuer une évaluation dans le cadre de l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI).
Ces méthodes sont choisies en fonction de la nature du bien immobilier et des conditions du marché.
Voici les principales approches utilisées :
- Méthode Comparative
C’est l’approche la plus couramment utilisée pour l’évaluation résidentielle.
Elle implique la comparaison du bien avec des propriétés similaires récemment vendues dans la même zone géographique.
L’expert judiciaire en immobilier ajuste le prix en fonction des différences entre les propriétés (taille, état, emplacement, etc.).
- Méthode par Capitalisation du Revenu
Utilisée principalement pour les propriétés générant des revenus (comme les immeubles de bureaux ou les bâtiments locatifs), cette méthode calcule la valeur en se basant sur le revenu potentiel ou actuel que le bien peut générer.
L’expert judiciaire en immobilier détermine un taux de capitalisation adapté au marché et l’applique au revenu net annuel estimé du bien.
- Méthode de Coût de Remplacement
Cette méthode est pertinente pour les bâtiments uniques ou spécialisés.
L’expert judiciaire en immobilier estime le coût de reconstruction du bien (en déduisant la dépréciation) pour déterminer sa valeur.
Cette approche considère le coût de remplacement du bâtiment et les valeurs du terrain.
- Approche par les Flux de Trésorerie Actualisés
Cette méthode est souvent utilisée pour des biens commerciaux ou des projets de développement.
Elle implique de projeter les flux de trésorerie futurs que le bien est susceptible de générer, puis de les actualiser pour obtenir une valeur actuelle.
- Méthode de la Valeur Résiduelle
Utilisée dans le cadre de projets de développement, cette méthode détermine la valeur d’un terrain ou d’un projet en développement en soustrayant les coûts de développement estimés de la valeur projetée du bien achevé.
- Analyse du Marché et des Tendances
En plus des méthodes quantitatives, l’expert judiciaire en immobilier prend en compte les tendances du marché immobilier, les perspectives économiques, et d’autres facteurs qualitatifs qui peuvent influencer la valeur des biens.
L’expert judiciaire choisit la méthode la plus appropriée en fonction de la nature spécifique du bien immobilier, de son emplacement, et de l’objectif de l’évaluation.
L’expertise professionnelle et la connaissance approfondie du marché local sont cruciales pour appliquer correctement ces méthodes et obtenir une évaluation précise et fiable pour l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI).
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